A pesar de que desde 2018 el Ayuntamiento de Guadalajara impulsa un programa para redensificar y repoblar su Centro Histórico, los resultados han sido mínimos. La falta de control en los precios de la tierra, las elevadas rentas y la presión de la burbuja inmobiliaria han impedido que esta iniciativa logre su cometido, señalan expertos.

El “Programa de redensificación y repoblamiento del municipio de Guadalajara”, elaborado por el Instituto Municipal de la Vivienda en conjunto con la Dirección de Ordenamiento del Territorio, buscaba facilitar el desarrollo de vivienda asequible en el centro mediante descuentos en licencias y trámites ágiles, con el requisito de que el costo de las unidades no superara las 750 UMAS (aproximadamente 84 mil 877 pesos).

Sin embargo, el doctor y arquitecto José Luis Águila Flores, jefe del Departamento de Proyectos Urbanísticos del CUAAD de la UdeG, subraya que este programa es optativo y poco atractivo para desarrolladores debido al alto costo del suelo. “Aunque Pablo Lemus expresó públicamente su interés en revivir el plan, no hay evidencia de acciones concretas más allá de algunas propuestas de venta de predios públicos al sector privado”, señaló.

Mientras el Área Metropolitana de Guadalajara ha duplicado su población en los últimos 35 años, el municipio de Guadalajara es el único que ha perdido habitantes: pasó de 1.6 millones en 1990 a 1.38 millones en 2020. Esta disminución —264 mil personas— se concentra especialmente en el centro.

Factores como la inseguridad, los cambios de uso de suelo (de habitacional a comercial), el deterioro de viviendas y el encarecimiento de rentas han llevado a miles de personas a mudarse a otros municipios. Aunque el Centro Histórico no está densamente habitado, diariamente recibe más de 3.5 millones de personas que acuden a trabajar, estudiar o realizar compras, lo que acentúa su carácter de zona de tránsito más que de residencia.

Uno de los principales frenos para el repoblamiento es el precio actual de la vivienda en la zona. De acuerdo con Águila Flores, las propiedades en el centro oscilan entre 2.5 y 6 millones de pesos, mientras que el salario promedio en Guadalajara ronda los 13 mil 500 pesos mensuales. “Una persona con ingresos promedio necesitaría dedicar 15 años de su salario íntegro para comprar una vivienda en esta área. Es inalcanzable para la mayoría”, explicó.

La burbuja inmobiliaria también ha puesto en riesgo el patrimonio arquitectónico. Cerca del 10 por ciento de las fincas del municipio —unas 40 mil— se ubican en perímetros de protección patrimonial, y más de 21 mil tienen algún valor histórico o artístico. Estas restricciones complican aún más su intervención o restauración.

Además, muchos propietarios optan por abandonar sus inmuebles ante el alto costo de mantenimiento y los criterios restrictivos del gobierno estatal, que exige cumplir con regulaciones poco claras en cuanto a alturas, materiales y estilos arquitectónicos, incluso en predios sin valor histórico.

El auge de plataformas como Airbnb también ha influido en el alza de rentas y ha propiciado la formación de zonas turísticas exclusivas, expulsando a potenciales residentes permanentes.

“La falta de herramientas jurídicas para regular los precios del suelo y la discrecionalidad en las normas para intervenir predios históricos hacen inviable el repoblamiento. Se necesita una coordinación real entre los tres niveles de gobierno, voluntad política y una visión urbana incluyente”, concluyó Águila Flores.